無料インターネット相談 No.12

相談12．繰り上げ返済と住宅ローン減税　　相談者　Aさん　2014年8月8日

初めまして。住宅ローンにつき質問があります。
新築マンションを購入し、2014年5月に入居しました。住宅ローンは下記の通りです。

・当初借入額：3,580万
・金利　　　：変動 0.785％
・返済期間　：35年
・月額　　　：97,510円
・ボーナス払：なし
・返済開始　：2014年5月

以前住んでいたマンションの売却益代金を使い、 6月に 1,000万円を2つに分けて繰り上げ返済しました。

期間短縮型繰り上げ返済
・繰り上げ返済額： 600万
・実行後残高　　：29,638,668円
・実行後貸出期日：2042年9月

期間据置型繰り上げ返済
繰り上げ返済額： 400万
・実行後残高　　：25,649,280円
・実行後月額　　：84,385円

先日友人から、「住宅ローン減税を10年間フル活用してから繰り上げ返済した方が良かったかもしれない」といわれました。
このタイミングでの繰り上げ返済と、10年後での繰り上げ返済では、どちらが得策だったのでしょうか。

また、今後たとえば 100万円以上の余剰資金が発生した場合、ローンの面だけを見たとしたら、減税期間中と減税期間後と、どちらでの返済がより効果的でしょうか。
ご回答願いいたいと思います。

回答者　深井 豊CFP＠

概算額のシミュレーションを行いました。
①平成２６年６月に１，０００万円強の繰上げ返済をした場合（実際に行った方法）
返済開始から完済までの支払額－住宅ローン減税合計額は、

（１）住宅ローン減税合計額　　　　　２，１４８，４００円
（２）繰上げ返済額合計　　　　　　１０，００９，０４９円
（３）完済までの毎月の返済額合計　２８，７８８，４１０円
（２）＋（３）－（１）＝３６，６４９，０５９円

②住宅ローン減税が終わった直後の平成３６年１月に期間短縮型の繰上げ返済を１，０００万円強する場合

（１）住宅ローン減税合計額　　　　　３，１０７，７００円
（２）繰上げ返済額合計　　　　　　１０，０６１，４１３円
（３）完済までの毎月の返済額合計　２９，１５５，４９０円
（２）＋（３）－（１）＝３６，１０９，２０３円

よって、住宅ローン減税が満額獲得できるのであれば、住宅ローン減税が終わった直後の平成３６年１月に期間短縮型の繰上げ返済をした方が、５３－５４万円有利であったということです。

また、今後のことですが、
返済開始から完済までの支払額－住宅ローン減税合計額　の計算を

①平成２７年８月から毎年８月に１００万円を平成３５年８月までの９年間繰上げ返済した場合は、

（１）住宅ローン減税合計額　　　　　１，６８７，１００円
（２）繰上げ返済額合計　　　　　　　９，０００，０００円
（３）完済までの毎月の返済額合計　１８，４９１，８９４円
（２）＋（３）－（１）＝２５，８０４，７９４円

②住宅ローン減税が終わった直後の平成３６年１月に期間短縮型の繰上げ返済を９００万円行う場合

（１）住宅ローン減税合計額　　　　　２，１４８，４００円
（２）繰上げ返済額合計　　　　　　　９，０００，０００円
（３）完済までの毎月の返済額合計　１８，４９２，２５４円
（２）＋（３）－（１）＝２５，３４３，８５４円

この結果から、住宅ローン減税が終わった直後の平成３６年１月に期間短縮型の繰上げ返済を９００万円行う場合の方が、４６万円程有利になることが解ります。

ただし、借入れ金利は変動金利型ですから、金利が上昇すると、住宅ローン減税終了後にまとめて返すほうが金利上昇のリスクを多く受けますので、そのこともお考えの上でご判断下さい。

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