無料インターネット相談 No.13

相談13．繰り上げ返済と住宅ローン減税　　相談者　よっちゃんさん　2014年8月10日

初めまして。シミュレーションをお願い致します。
先日、注文住宅を建設いたしまして住宅ローンを借入れました。
これからどのように返済していくのが良いのかご教授をお願い致します。

住宅ローン1,450万円、期間35年です。
金利は0.975％ の変動です。

繰り上げ返済をできる限り行うべきか、ローン減税が終了してからまとめて返済すべきか、どちらがいいのでしょうか？
繰り上げ返済は年間50万くらいできそうです。
どうぞ宜しくお願い致します。

回答者　深井 豊CFP＠

概算のシミュレーションを行いました。
「返済開始から完済までの支払額－住宅ローン減税合計額」（総支払額－住宅ローン減税）を計算することにより、支払方法の優劣を決めていきます。

①繰上げ返済を全く行わない場合

（１）住宅ローン減税合計額　　　　　１，２７３，０００円
（２）繰上げ返済額合計　　　　　　　　　　　　　　　０円
（３）完済までの毎月の返済額合計　１７，１２０，１４７円
（２）＋（３）－（１）＝１５，８４７，１４７円

②平成２７年８月から毎年５０万円の繰上げ返済を行う。ある年の８月に借入残高が５０万円を割っている場合には、全額繰上げ返済を行うとする。

（１）住宅ローン減税合計額　　　　　１，０４０，１００円
（２）繰上げ返済額合計　　　　　　　７，８６５，６８０円
（３）完済までの毎月の返済額合計　　７，８２６，３０４円
（２）＋（３）－（１）＝１４，６５１，８８４円

③平成３６年１月に４，５０８,３３３円（９年５ヶ月分）の繰上げ返済を行い、平成３７年１月から毎年５０万円の繰上げ返済を行う。ある年の１月に借入残高が５０万円を割っている場合には、全額繰上げ返済を行うとする。

（１）住宅ローン減税合計額　　　　　１，２７３，０００円
（２）繰上げ返済額合計　　　　　　　７，８７４，２９１円
（３）完済までの毎月の返済額合計　　８，０３０，１１４円
（２）＋（３）－（１）＝１４，６３１，４０５円

この結果から、繰上げ返済を行うことには大きな意味があることは①と②③を比べていただければお解かりいただけると思います。
また、シミュレーションでは、２万円余り、住宅ローン減税が終了した平成３６年１月から繰上げ返済を行った方が有利であるとの結果となった。 しかし、このシミュレーションは、変動金利型の借入れをしているのに、金利が変わらないことを前提にシミュレーションを行っている。
低金利下での借入れである状況を考えると、将来的には金利が上昇する可能性が大きいと考えられます。金利が上昇すると、早期に返済を行う②の方が③よりも有利となることが考えられます。
そのことも考えられて、繰上げ返済の戦略をお考え下さい。

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