無料インターネット相談 No.14

相談14．繰り上げ返済と住宅ローン減税　　相談者　Mさん　2014年8月10日

平成22年1月入居、借入時期も平成22年1月から
金利：10年固定1.5％
金利タイプ：元金均等ボーナス併用
返済期間：30年
借入金額：3,200万円（割賦払2,400万円、ボーナス800万円）
住宅の分類：一般住宅

目標として10 年で完済したいと思っています。
現在、1,000万円の繰り上げ返済が可能です。
年240万円の住宅ローン返済用貯蓄をするようにしています。

下記３案について考えています。
（案１） 今年8月に1,000万円を繰り上げ返済し、10年目に残りの残高をすべて繰り上げ返済する。
（案２） 10年目に残りの残高をすべて繰り上げ返済する。（その間の貯蓄は運用する？）
（案３） 今年8月に1,000万円を繰り上げ返済し、来年からは毎年8月に240万円づつ繰り上げ返済する。（期間短縮だと住宅ローン控除が10年間うけられない？）

現在の家庭の状況は以下の通りです。
夫（32）年収950万円
妻（34）年収350万円（育児時短勤務）
子（４） ※今後二人目も考えています。

子供の教育費の貯蓄よりも住宅ローン早期完済を優先と考えていますが、間違っているでしょうか？ また、年240万円の住宅ローン返済用貯蓄も二人目が生まれた場合、妻の育児休暇が発生し、一時的に収入が減るかもしれませんがこの条件でシュミレーションをお願いいたします。

回答者　深井 豊CFP＠

概算のシミュレーションを行いました。
「返済開始から完済までの支払額－住宅ローン減税合計額」（総支払額－住宅ローン減税）を計算することにより、支払方法の優劣を決めていきます。

①今年8月に１，０００万円を繰り上げ返済し、１０年目に残りの残高をすべて繰り上げ返済する場合

（１）住宅ローン減税合計額　　　　　２，０８２，０００円
（２）繰上げ返済額合計　　　　　　２２，０５５，７２５円
（３）完済までの毎月の返済額合計　１３，２６２，９６０円
（２）＋（３）－（１）＝３３，２３６，１８５円

②10年目に残りの残高をすべて繰り上げ返済する場合。

（１）住宅ローン減税合計額　　　　　２，７０９，５００円
（２）繰上げ返済額合計　　　　　　２２，９１５，１６０円
（３）完済までの毎月の返済額合計　１３，２６２，９６０円
（２）＋（３）－（１）＝３３，４６８，６２２４円

③今年8月に１，０００万円を繰り上げ返済し、来年からは毎年8月に２４０万円ずつ繰り上げ返済する場合。

（１）住宅ローン減税合計額　　　　　１，７１６，８００円
（２）繰上げ返済額合計　　　　　　２２，０９２，９４８円
（３）完済までの毎月の返済額合計　１２，７６５，４７０円
（２）＋（３）－（１）＝３３，１４１，６１８円

以上より、③の繰上げ返済をなるべく早く行う方が「総返済額－住宅ローン減税額」の値が少ないことがわかります。

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