無料インターネット相談 No.4

相談4．繰り上げ返済と住宅ローン減税　　相談者　Tさん　2014年8月3日 セミナーにて

現在、 住宅ローンを組む予定で、仮審査にパスしており、正式な審査結果を待っています。
1,500万円を変動0.875％で元利均等18年返済予定です。
最初は、2,000万円を25年で返すつもりだったのですが、利息を考えると少しでも早く返すほうが得なのではと思い融資額と返済期間を小さくしたのですが、 いろいろ調べてみると　2,000万円を25年返済で借りて、住宅ローン減税が終わった後に繰り上げ返済したほうが有利になると思うのですが、いかがでしょうか？
アドバイスを宜しくお願いします。

回答者　深井 豊CFP＠

Ｔさん、ご相談内容についてお答えします。
Tさんがお考えのように、借入金利（０．８７５％）に変化はなく、住宅ローン減税は満額還付されるとしてシミュレーションを行いました。
借入は平成２６年９月として、返済開始も同月としています。
１，５００万円を１５年返済で借入した場合
毎月の支払は、７５，０８１円
支払い利息合計額　　　　　１，２１７，６０１円
住宅ローン減税合計額　　　１，１１６，６００円
支払い利息合計額　−住宅ローン減税合計額＝１０１，００１円

２，０００万円を２５年返済で借入した場合
毎月の支払は、７４，２４８円
支払い利息合計額　　　　　２，２７４，２８７円
住宅ローン減税合計額　　　１，６４３，４００円
支払い利息合計額　−住宅ローン減税合計額＝６３０，８８７円

２，０００万円を２５年返済で借入して、平成３６年１月に５００万円を繰り上げ返済した場合
毎月の支払は、７４，２４８円
支払い利息合計額　　　　　１，６４３，４００円
住宅ローン減税合計額　　　１，６４３，４００円
支払い利息合計額　−住宅ローン減税合計額＝５０，２２４円

上記シミュレーションより、２，０００万円を２５年返済で借入して、平成３６年１月に５００万円を繰り上げ返済した場合の方が、１，５００万円を１５年返済で借入した場合よりも有利であるということがわかります。
ただし、差額は５万円程度です。

このシミュレーションは、金利が０．８７５％で一定として行っています。
大きい額を借り入れて、金利が上がると、痛い目にあって仕舞うこともあります。
その点を考慮して決めていただければと思います。

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