無料インターネット相談 No.6

相談6.繰り上げ返済と住宅ローン減税  相談者 ヤマさん 2014年8月4日

はじめまして。 住宅ローン減税の事をよく知らないのでサポートをして下さい。
シミュレーションをお願いします。
無理のないようにと考え中古マンションを購入しました。
まず、中古マンションは1997年8月築で50u以上ありますので、住宅ローン減税の対象になると考えていいでしょうか?
それから毎年40万円くらい繰り上げ返済(期間繰上)するのと、住宅ローン減税が終わった後に一括返済するのと、どちらが良いでしょうか?
シュミレーションをお願いします。

借入時期:平成25年1月
借入金額:950万円
借入期間:20年
金  利:3年固定 0.75%  4年目以降変動金利 0.875%(現時点)
返済終了:平成41年5月 (借入2ヶ月目に160万円、期間繰上げ返済したため)
借入残高:平成26年7月末7,180,648円

年収は470万程度で、平成25年の源泉徴収額は108,900円でした。
借入金額は少ない方だと思いますが、今後の金利上昇等、色々不安に思っています。
お忙しいところ、よろしくお願いします。

回答者 深井 豊CFP@

住宅ローン減税の対象条件ですが、築後20年以内(耐火建築物は25年以内)の既存住宅で、50u以上の床面積の条件に満たしているので、住宅ローン減税の対象となります。
住宅ローン減税の控除対象額ですが、年末の住宅ローン残高の1%が控除されます。
ヤマさんの昨年の所得税額の範囲での控除となるようです。

@平成26年8月から毎年8月に40万円繰上げ返済をする場合
平成36年12月(借り入れから10年)を待たずして、返済が終了いたします。
よって、10年目の期末残高が0円となるので、住宅ローン減税の効果は十分には取れません。

(1)住宅ローン減税合計額   280,700円
(2)繰上げ返済額合計   3,297,004円
(3)完済までの毎月の返済額合計 4,135,886円
(2)+(3)−(1)=7,152,190円

A住宅ローン減税が終わった直後の平成36年1月全額繰上げ返済する場合

(1)住宅ローン減税合計額   427,800円
(2)繰上げ返済額合計   3,204,504円
(3)完済までの毎月の返済額合計 4,306,438円
(2)+(3)−(1)=7,083,142円

以上から、毎年40万円繰上げ返済原資を貯めておいて、住宅ローン減税が終わってから、
平成36年1月に一括返済するほうが69,000円程度返済額が少なく済みます。

ただし、住宅ローンの金利が0.75%で変わらなしとして計算しています。

ご相談者のいうように4年目から金利が0.875%に上昇すると、

@平成26年8月から毎年8月に40万円繰上げ返済をする場合
平成36年12月(借り入れから10年)を待たずして、返済が終了いたします。
よって、10年目の期末残高が0円となるので、住宅ローン減税の効果は十分には取れません。

(1)住宅ローン減税合計額   281,700円
(2)繰上げ返済額合計   3,321,707円
(3)完済までの毎月の返済額合計 4,093,248円
(2)+(3)−(1)=7,133,255円

A住宅ローン減税が終わった直後の平成36年1月全額繰上げ返済する場合

(1)住宅ローン減税合計額   461,500円
(2)繰上げ返済額合計   3,251,228円
(3)完済までの毎月の返済額合計 4,306,438円
(2)+(3)−(1)=7,096,166円

以上から、毎年40万円繰上げ返済原資を貯めておいて、住宅ローン減税が終わってから、
平成36年1月に一括返済するほうが37,000円程度返済額が少なく済みます。

2つシミュレーションからわかることは、4年目以降の金利が大きく上昇してしまうと、 必ずしも、住宅ローン減税が終わった平成36年1月に一括返済する方は有利ではなくるということです。

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